Top 10 systeemfouten in erfpacht

Het erfpachtsysteem zit vol fouten, met hieronder de tien belangrijkste. Deze top 10 is niet uitputtend. Erfpacht is complex, maar de conclusie is simpel: u betaalt 2 tot 4 keer teveel, veel meer dan u had mogen verwachten, veel meer dan u is voorgespiegeld. Een nieuw erfpachtsysteem mag deze fouten niet bevatten. Het lijkt of het als opruiend pamflet is geschreven, maar het is helaas allemaal waar.

1. Niemand woont uit vrije wil op erfpacht, de gemeente heeft een monopolie op de grond.

De gemeente bezit 80% van de grond. Alleen in het centrum en rond het Concertgebouw is er veel eigen grond. Als u niet tussen de toeristen wil wonen of de prijzen in de Concertgebouw-buurt kan betalen, bent u verplicht zaken te doen met de gemeente. U heeft geen erfpacht uit vrije wil. De gemeente is monopolist en grootgrondbezitter. En als u eenmaal een huis heeft, kunt u het niet meer opzeggen.

2. De gemeente wijzigt voortdurend eenzijdig de voorwaarden in uw nadeel.

In  artikel 1 van de erfpachtvoorwaarden staat dat dat mag. Zo is de al decennia lang gehanteerde depreciatie (=korting vanwege verhuurde staat en bestaande relatie) eenzijdig door de gemeente verlaagd van 40% naar 10%. Ook rekent de gemeente nu een rente die 2% boven de marktrente ligt. De gemeente is onbetrouwbaar.

3. Een gemiddeld Amsterdams huis – uw huis dus – is voor de helft van de gemeente.

De gemeente heeft een nieuwe grondprijsberekening bedacht. Via een ingewikkelde formule met een ingewikkelde naam (residuele grondprijs methode met buurt-straat-quotes), vindt zij dat bijna de helft (49%) van uw huis van de gemeente is. Taxatie-deskundigen hebben in het verleden gesteld dat effectief tussen de 12,5% en 15% aan de gemeente toekomt. Zie mijnbsq.nl voor de berekening.

4. De gemeente verkoopt een kat in de zak.

De gemeente heeft u nooit goed over de kosten en risico’s voorgelicht. Banken moeten u bij een hypotheek persoonlijk adviseren, uw inkomen toetsen en u een financiële bijsluiter geven met een duidelijke uitleg over de kosten en de risico’s. Erfpacht is veel complexer dan een hypotheek en bevat meer risico’s. Voor een normale Amsterdammer is het niet te begrijpen (Zie ook uitleg video Professor van Gool). De gemeente weigert echter erfpachters goed voor te lichten, ondanks dat bancaire specialisten dit hebben gevraagd. De gemeente verkoopt een kat in de zak.

5. U wordt ook benadeeld als u nu geen erfpacht betaalt omdat het is afgekocht. Uw huis staat eigenlijk onder water.

Als u nu een huis koopt van bijvoorbeeld € 350.000, dan is de helft daarvan van de gemeente. Uw “erfpachtschuld” is iets meer dan € 150.000. Effectief heeft u dan een schuld van € 500.000 (hypotheek + erfpachtschuld). De gemeente vraagt over haar deel 4,5% canonrente. Elke mogelijke waardestijging in de toekomst roomt de gemeente voor 90% af door de erfpachtschuld te verhogen.

6. Ook als (sociale) huurder bent u de klos.

Bijna 50.000 woningen worden voor een sociale prijs verhuurd door particulieren. Deze verhuurders zullen hun hogere erfpachtkosten moeten doorbelasten via maximale huurstijgingen of bezuinigingen op onderhoud. Ook huurders van woningcorporaties krijgen hiermee te maken. De verhoogde erfpacht leidt tot een hogere WOZ en daarmee via het puntensysteem tot duurdere huurwoningen.

7. Vergroening en verduurzaming worden beboet met een 90% erfpachtboete.

Als u als verantwoordelijk huizenbezitter uw huis isoleert of zonnepanelen op uw dak plaatst, leidt dit tot een hogere WOZ waarde. De gemeente roomt 90% van de waardestijging af. Dit betekent dat als u bijvoorbeeld voor € 10.000 zonnepanelen aanschaft, uw erfpachtschuld ineens met € 9.000 toeneemt.

8. Investeringen in woningverbetering worden afgeroomd.

Groot onderhoud aan uw huis, een dakkappel of serre aanleggen is een verbetering van uw huis. De gemeente heft hier ook een 90% erfpachtboete over.

9. Erfpacht over BTW.

Bij nieuwbouw betaalt de erfpachter de BTW over de grondprijs. Alsof de erfpachter eigenaar is. Taxatie deskundigen corrigeren de grondprijs bij berekening van de erfpacht voor de BTW. De gemeente doet dit niet. Hierdoor betaalt u weer 21% te veel erfpacht, bovenop alle ander fouten.

10. Erfpacht betalen over erfpacht, de erfpacht stijgt tot 73%.

In de ingewikkelde formule van de gemeente wordt de erfpachtschuld opgeteld bij de waarde van uw woning. Dit is een dubbeltelling, u betaalt erfpacht over erfpacht. In plaats van de helft van de waarde van uw huis voor de gemeente, is hierdoor uiteindelijk 73% voor de gemeente. Zie Badkamerboete en andere systeemfouten.

Stem Amsterdamse Woon en Erfpachtpartij om deze fouten op te lossen.