Erfpachters zijn onjuist voorgelicht. Schending zorgplicht door gemeente Amsterdam.

Gisteren, 21 november, was er een goede inspraak over erfpacht bij de Commissie Ruimtelijke Ordening. De raad moet volgende week beslissen over een overstapkorting van 10%. Deze is onvoldoende.

Onderstaand de tekst die hoort bij deze management samenvatting. Het is samenvatting van een nog niet gepubliceerd rapport met de titel: “Redelijkheid en billijkheid bij erfpacht.”

Redelijkheid en billijkheid (PDF)

Vanaf 1990 waren de eerste grote canonherzieningen. Erfpacht werd meestal vastgesteld op 13% van de woningwaarde, met instemming van de gemeente.

Twintig jaar later, na de NLVE uitspraak, werden deskundigen door de gemeente aangespoord anders te taxeren. Zij bleven tot begin 2014 uitkomen op grondquotes van 13%, maar de residuele rekenmethode werd geleidelijk ingevoerd.

Residueel rekenen leidt tot veel hogere kosten en tot canon sprongen. Het wordt ook toegepast in de BSQs. Zo verdrievoudigt de grondquote in de Meeuwenlaan in Noord in één jaar. De koek wordt groter door de gestegen WOZ, maar de gemeente wil ook nog een groter deel van de koek.

Nu verwacht je dat de gemeente is gaan waarschuwen voor de invoering van het residuele rekenen. Het antwoord is nee. In de voorlichtingsbrochure staat onjuiste en onvolledige informatie: een grondquote van 15% en géén informatie over wijziging van de rekenmethode.

De Wet Openbaarheid Bestuur schrijft actieve openbaarmaking voor. Dat is niet gebeurd. Daardoor hebben bestaande erfpachters de kosten van hun verbouwingen te laag ingeschat en hebben woningzoekenden te veel betaald.

Vanwege de gebonden contractsrelatie heeft de gemeente een grote zorgplicht. Banken zijn in het verleden veroordeeld voor onvoldoende zorgplicht.

Het college gaf aan dat grondquotes van 13% niet meer voorkwamen na 2010. Uit een serie taxatierapporten van de Grondwaardecommissie blijkt dat deze grondquotes wel nog steeds voorkwamen, tot in 2014 aan toe.

Daarom wel de grondquotes van 15% door te rekenen. De erfpachter en de raad zijn onjuist voorgelicht en er is niet voldaan aan de zorgplicht. De gemeente kan niet met terugwerkende kracht een drie keer zo hoge grondwaarde vaststellen: Dit biedt geen rechtszekerheid, is niet zorgvuldigheid en ontbeert motivering.