Het College rekent grondquotes (BSQs) oplopend tot 49%. Gisteren is een geheim gehouden rapport via een beroep op de Wet Openbaarheid van Bestuur openbaar gemaakt. Daarin staat dat deskundigen slechts 10% tot 15% van de woningwaarde aan de grond toerekenen. Is de raad juist geïnformeerd over eeuwigdurende erfpacht toen D66 en VVD hier vragen over stelden en toen CDA, PvdD en PvdO een initiatiefvoorstel indienden voor een maximale BSQ?
Erfpachtherzieningen aan het einde van 50 jaar vinden vaak plaats via deskundigen. Hierbij volgen deskundigen de taxatierichtlijnen van de Makelaarsvereniging Amsterdam. Deze richtlijnen zijn opgesteld op verzoek van, en in overleg met, de gemeente. De gemeente spoort deskundigen dringend aan volgens deze richtlijnen te taxeren. Sinds 1990 hanteren deskundigen een standaard grondquote van 22% en een depreciatie van 40%. Dit komt neer op een netto grondquote van 13%.
In de periode 1990 tot 2010 deden de deskundigen bij de CHET veelal standaard: Grondwaarde = woningwaarde x 22% grondquote x 0,60 (= -/- 40% depreciatie).
Gemeente, Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het lid Van Osselaer, 20170228, p.5
Vanaf eind 2009 roept de gemeente deskundigen dringend op om voortaan ‘residueel’ te gaan rekenen. Zij legt dit vast in een Werkinstructie en de deskundigen volgen dit op.
Eind 2013 onderzoekt Bureau Erfpacht van de gemeente tot welke grondwaarden het residuele rekenen heeft geleid. De conclusie van het onderzoek is dat 10% tot 15% van de woningwaarde aan de grond wordt toegerekend. De netto grondquote die sinds 1990 werd gehanteerd is dus ongewijzigd gebleven.
De deskundigen hebben de afgelopen jaren verschillende methoden gehanteerd om te komen tot het deskundigenoordeel. De uitkomsten hiervan zijn redelijk constant. De grondslag waarover de canon wordt berekend ligt telkens tussen de 10% en 15% van de totale waarde van de woning. De locatie van de woning lijkt hierop weinig invloed te hebben.
Gemeente, Varianten formule 1 vernieuwing Amsterdamse erfpacht, 20131213, p. 8
Wethouder van Poelgeest van GroenLinks heeft na onderzoek van de Rekenkamer (Rechtmatigheidsbrief, p.19 Ad.1) aan de gemeenteraad beloofd om te rapporteren hoe invulling is gegeven aan de gemeentelijke Werkinstructie. Maar van Poelgeest besluit dit deel van het onderzoek geheim te houden voor de gemeenteraad. Openbaarmaking zou ‘te veel reuring geven’ binnen en buiten de raad.
Met de rapportage wordt uitvoering gegeven aan een aanbeveling die de rekenkamer heeft gedaan in de Rekenkamerbrief ‘Verzoek tot rechtmatigheidsonderzoek erfpacht’ van mei 2013. … Het stuk van enkele weken geleden is opgesteld in het kader van de Vernieuwing van het erfpachtstelsel. … Het is volgens ons niet de bedoeling dat dit stuk openbaar wordt. Het zou alleen weer extra reuring geven binnen en buiten de Raad schatten wij…
Gemeente, E-mail Re rapportage over deskundigen, 20140115, p.2
Van Poelgeest is bezig een nieuw erfpachtstelsel uit te werken, de zogenaamde eeuwigdurende erfpacht. Uitgangspunt van het College is dat het voor de gemeente geen financieel voor- of nadeel oplevert. Dit uitgangspunt wordt overgenomen door de Gemeenteraad.
Het college van burgemeester en wethouders opdracht te geven nieuwe Algemene Bepalingen (AB2013) voor voortdurende erfpacht op te stellen en daarbij uit te gaan van: a. de wijziging van de Algemene Bepalingen levert de gemeente geen financieel voor- of nadeel op.
Gemeente, Raadsvoordracht Vaststellen van de uitgangspunten van de nieuwe Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht, 20130703, p.2
Pas in de volgende collegeperiode wordt dit nieuwe stelsel daadwerkelijk ingevoerd door VVD-wethouder van der Burg. Hij komt in 2017 met een systeem waarbij de grondwaarde oploopt tot 49%. Daar gaat 10% depreciatie van af, waardoor de netto grondwaarde 44,1% is van de woningwaarde. Dat is meer dan drie keer zo hoog als deskundigen hanteren volgens het geheim gehouden rapport. In 2021 valt het grootste deel van de woningen binnen de ring onder deze verhoogde grondquote (de bruine gebieden op de kaart).
VVD-raadslid Dijk schrikt van deze hoge grondquotes, hij ging op basis van een Rekenkameronderzoek er van uit dat grondquotes 12 tot 15% waren. Hij stelt raadsvragen en krijgt als antwoord dat deskundigen na 2009 op veel hogere grondquotes uitkwamen.
Kan een reactie worden gegeven op de stelling uit het rapport “Canonherzieningen einde tijdvak” van de Amsterdamse Rekenkamer uit 2012 waarin staat dat de gebruikelijke taxaties door deskundigen van de erfpachtgrondwaarden 12%-15% van de totale woningwaarde?
Het klopt dat veel taxatierapporten van vóór 2010, een standaard grondquote hanteerden van 22 à 23%, die na depreciatie uitkwam op 13 à 14%. Op 25 maart 2009 heeft de rechter in het NLVE-vonnis een aantal van deze rapporten vernietigd, omdat de door deskundigen gehanteerde parameters, waaronder de gehanteerde grondquote van 22 à 23%, niet of onvoldoende onderbouwd waren. Sinds deze rechterlijke uitspraak wordt deze methode niet meer toegepast, en komen deskundigen (gemiddeld genomen) uit op hogere grondquotes, mede omdat zij sindsdien veelal een residueel gebaseerde methode hanteren.
Gemeente, Schriftelijke vragen lid Dijk Eeuwigdurende Erfpacht, 20170227, p.13-14
Ook D66, de grootste partij, snapt het niet. Raadslid van Osselaer heeft van erfpachters gehoord dat deskundigen ook na 2010 gelijk zijn blijven taxeren. Ook hij stelt gerichte vragen en krijgt als antwoord dat de netto-grondquote sinds 2010 niet meer wordt toegepast. ‘De conclusie dat de netto grondquote bij deskundigen uitkomt op maximaal 15% is niet juist.’ Het College wil een maximale grondquote van 15% niet voor D66 doorrekenen.
Informatie die de fractie van D66 kreeg van erfpachters uit buurten waarin het voorstel van het college BSQ’s van 70% tot 80% voor hanteert, geeft aan dat in die buurten zeer recent herzieningen zijn geweest die rekenden met een erfpachtgrondwaarde als percentage van de totale waarde van grond en opstal (‘netto grondquote’) van 10-15%. Herkent het college die informatie?
Kan het college berekenen wat de inkomsten voor de gemeente uit erfpacht zouden zijn in het huidige stelsel, indien voor alle herzieningen wordt uitgegaan van een maximale netto grondquote van 15%? …
De conclusie dat de netto grondquote bij deskundigen uitkomt op maximaal 15% is niet juist. … Omdat de netto-grondquote van 12-15%, die vóór 2010 werd gehanteerd (gebaseerd op de niet-onderbouwde bruto-grondquote van 22-23%), sinds 2010 niet meer wordt toegepast, is deze methode niet maatgevend voor toekomstige canonherzieningen. Daarom ziet het college geen aanleiding om een maximale netto-grondquote van 10% of van 15%, die aan deze achterhaalde methode is ontleend, door te rekenen.
Gemeente, Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van Osselaer overstapregeling, 20170228, p.5 en p.8
Ook het CDA, Partij voor de Dieren en Partij voor de Ouderen hebben grote twijfels over de hoge grondquotes. Zij dienen een initiatiefvoorstel in om een bandbreedte te hanteren van minimaal 5% tot maximaal 15%. Het College vindt het voorstel te complex en schrijft dat het niet aansluit bij de praktijk van de deskundigen.
Het voorstel om de op basis van de schaduwgrondwaarde berekende grondwaardes te vertalen naar een grondquote van de WOZ-waarde en die vervolgens te begrenzen tussen de 5% en de 15% met een gemiddelde van 10% is complex….
Het college kan zich niet vinden in de stelling van de indieners dat een grondquote tussen 5% en 15% met een gemiddelde van 10% een marktconforme grondquote is. Een dergelijke grondquote sluit daarnaast niet aan bij de huidige praktijk bij canonherzieningen door drie deskundigen … Tevens heeft het college besloten dat er een maximale buurtstraatquote geldt van 49%.
Gemeente, Nota van beantwoording inspraak overstapregeling eeuwigdurende erfpacht, 20170509, p.106
Gisteren heeft de Commissie van Bezwaar en Beroep besloten dat de rapportage over de wijze van taxeren door deskundigen ten onrechte geheim is gehouden. Uit die rapportage blijkt dat de grondquotes die deskundigen hanteren tussen de 10% en de 15% liggen.
Het College heeft in strijd met het verzoek van de Rekenkamer én in strijd met haar belofte aan de gemeenteraad de informatie over de deskundigentaxaties geheim gehouden.
Volgens de Commissie van Bezwaar en Beroep is dit ten onrechte gebeurd.
Het College heeft tot drie keer toe aan de gemeenteraad onjuiste informatie verstrekt: de maximale grondquote van deskundigen is 15% blijkt uit het geheim gehouden rapport.
- Waarom heeft Wethouder van Poelgeest de onderzoeksresultaten over de deskundigentaxaties geheim gehouden?
- Waarom hebben D66, VVD, CDA, PvdD en PvdO op gerichte vragen en voorstellen onjuiste informatie van het College gekregen?
- Heeft het College gehandeld in lijn met de Gemeentewet (art. 169 lid 4 en art. 160 onder e)?
- Moet de grondquote worden gemaximeerd op 15%, waar draagvlak voor was bij onder meer D66, VVD, CDA, PvdD en PvdO en dat in lijn lag met het voorstel van de PvdA?