De gemeente berekent alleen grondwaarde verhogingen in een opgaande woningmarkt door aan erfpachters die de gemeentelijke aanbieding accepteren, maar niet de grondwaarde verlagingen in een neergaande woningmarkt.
Bij de grondwaardebepaling bij de gemeentelijke aanbieding baseert de gemeente zich op algemene economische factoren. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) signaleert in reactie op de jaarlijkse Grondprijzenbrief dat hogere stichtingskosten van woningen tot lagere grondprijzen zou moeten leiden, maar dat dit niet gebeurt.
“De stijging van de stichtingskosten (8%) aan de andere kant, vindt de Federatie te voorzichtig vastgesteld. NVB heeft het in haar Thermometer Koopwoningen over een stijging van 8 à 10 procent. In Amsterdam is de stijging bovendien hoger dan landelijk gemiddeld. Corporaties noemen percentages tussen 10 en 12 procent. De tekst is bovendien wat tendentieus. … Vorig jaar stond in de Grondprijzenbrief dat “de verwachting was dat komend jaar de VON-prijzen van woningen harder zullen stijgen dan de stichtingskosten, en dit heeft geleid tot stijgende grondprijzen.” Deze alinea had dit jaar wellicht in omgekeerde zin kunnen worden opgenomen; de stichtingskosten stijgen naar verwachting mogelijk harder dan de VON-prijzen.”
AFWC, Reactie Federatie op Grondprijzenbrief 2008, 20071009, p.1
Als de woningmarkt stijgt, dan stijgen de grondwaarden. Omgekeerd, als de markt daalt, dan zouden de grondwaarden moeten dalen. Ook dit blijkt niet het geval. De jaarlijkse Grondprijzenbrief van de gemeente wordt op uitnodiging van de gemeente door een adviesgroep beoordeeld. De adviesgroep stelt vast dat de grondwaarden niet dalen in de crisis. De gemeente verbindt geen consequenties aan dit advies.
“Het valt de adviesgroep op dat het grondprijspeil in de periode 2007-2010 – ondanks de negatieve economische ontwikkelingen – nauwelijks is aangepast. Zo ligt het grondprijspeil voor vrije sector woningbouw gemiddeld nog steeds hoger dan in het topjaar 2007 (met als uitzonderingen IJburg en Zuidoost), terwijl de woningmarkt in de afgelopen jaren over het algemeen een forse knauw heeft gekregen.”
Gemeente, Rapport adviesgroep grondprijsbeleid, 20111221, p.4
Dat de gemeente alleen de grondwaarden verhoogt en niet verlaagt blijkt ook uit de grondprijzenbrief 2015 waarin dit omfloerst wordt verwoord.
“Sinds het begin van de crisis eind 2008 is er tweemaal voor gekozen om in de residuele grondwaardeberekening de marktwaardeontwikkeling van woningen te bevriezen voor eventuele prijsstijgingen in deelgebieden, ook al gaven de marktgegevens er wel aanleiding toe: grondprijsstijgingen zouden in een periode van woningmarktcrisis immers een verkeerd signaal afgeven. Het laatste bevriezingsmoment was 2011. Sinds dat jaar zijn hogere marktwaarden nergens meer doorgevoerd. Diverse deskundigen stellen inmiddels dat de prijsval op de woningmarkt z’n diepste punt inmiddels heeft bereikt. Al enige jaren constateert OGA daarnaast dat in grote delen van Amsterdam de marktwaarden van woningen stijgen ten opzichte van het bevriezingsmoment. Dit jaar is daarom besloten de bevriezing op te heffen en weer te gaan werken met actuele marktwaarden.”
Gemeente, Grondprijzenbrief 2015, 20141217, p.32
In de brief wordt gesproken over ‘bevriezen’ in het voordeel van een groep erfpachters van onbekende grootte. Dat er een veel grotere groep erfpachters is voor wie deze bevriezing nadelig uitpakt wordt niet vermeld.
Samenvattend, de gemeente heeft erfpachters benadeeld die tussen 2008 en 2012 de gemeentelijke aanbieding hebben geaccepteerd waarbij de grondwaarde te hoog is vastgesteld. Het gaat om een groep van meer dan 1.000 erfpachters.