Samenvatting
- Na een door de rechter opgelegde dwangsom maakte de gemeente Amsterdam de details openbaar van de erfpacht afspraken met de woningcorporaties Ymere, Eigen Haard, Stadgenoot, Rochdale, de Key en De Alliantie;
- Gemeenten moeten marktconforme erfpacht rekenen bij de op winst gerichte commerciële activiteiten zoals de verkoop van woningen en vrije sector huur;
- De gemeente Amsterdam heeft op basis van een marktanalyse een erfpachtgrondwaarde voor deze commerciële activiteiten vastgesteld die tot een factor 3 lager is dan bij particulieren. De woningcorporaties krijgen daarbovenop een korting van 51% en veel betere secundaire erfpachtvoorwaarden dan particulieren;
- Als particulieren te veel betalen, dan moet de nieuw ingevoerde eeuwigdurende erfpacht en het grondwaardebeleid op de schop;
- Als woningcorporaties te weinig betalen, dan kan dit leiden tot afwaarderingen van het vastgoed met € 2 miljard of meer en potentieel grote maatschappelijke gevolgen.
Erfpacht bij woningcorporaties: marktconform bij commerciële activiteiten
In april 2014 publiceren emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn en professor Coen Teulings op verzoek van de gemeente Amsterdam een rapport getiteld “Naar ontvlechting en verzakelijking: Modernisering samenwerking gemeente Amsterdam en woningcorporaties.” Doel van het rapport is scenario’s te schetsen voor de bestuurlijke en financiële samenwerking tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties. Het is het startschot om te komen tot nieuwe erfpachtvoorwaarden voor de woningcorporaties.
De kerntaak van woningcorporaties is het verhuren van sociale woningen. De nieuwe woningwet van 2015 spreekt over diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Commerciële activiteiten, zoals verhuur in de vrije sector en ontwikkeling en verkoop van woningen op de vrije markt, moeten administratief worden afgesplitst of ondergebracht worden in commerciële B.V.’s. De woningwet verbiedt subsidiëring van het onttrekken van woningen uit de sociale woningvoorraad, het zgn uitponden. Dat zou ook oneerlijke concurrentie in de hand werken met andere woningontwikkelaars. Ook wil de woningwet voorkomen dat risico’s in de markt tot verzwakking van het maatschappelijk bestemde vermogen van de woningcorporaties leiden.
Scheiding van diensten van algemeen economisch belang en niet-DAEB betekent dat de gemeente voor deze op winst gerichte activiteiten dezelfde marktconforme grondprijzen en erfpacht moet hanteren als voor bijvoorbeeld pensioenfondsen en gewone eigenaar-bewoners. Als zij dit niet doet verleent de gemeente onrechtmatige staatssteun. Conijn en Teulings adviseren dan ook de grondprijs te verhogen tot marktconform niveau. Zij schrijft hierover: “Anders ligt het risico van misbruik van bevoegdheden, of ongeoorloofde staatssteun op de loer.” (bijlage 20140404 en 20150120)
Het rapport van Conijn en Teulings wordt de basis om te komen tot nieuwe Samenwerkingsafspraken met de Amsterdamse woningcorporaties. Belangrijk onderdeel hiervan is de financiële invulling van de erfpacht relatie. Vanaf eind juni 2015 gaan deze partijen hierover met elkaar in overleg.
Onder leiding van Bureau Erfpacht van de gemeentelijke eenheid Grond- en Ontwikkeling worden werkgroepen ingesteld waarin samen met de directeuren en financiële directeuren van Ymere, de Alliantie, Stadgenoot en de andere leden van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties nieuwe samenwerkingsafspraken worden vastgelegd. Een belangrijk doel is het ontvlechten van de complexe erfpacht relatie en te komen tot marktconforme erfpacht bij verkoop van woningen en bij huurliberalisatie.
Het streven is om in december 2015 een voorstel ter goedkeuring te kunnen voorleggen aan het bestuurlijk team erfpacht van het college, bestaande uit de wethouder Laurens Ivens van Wonen, Eric van der Burg van erfpacht en Udo Kock van Financiën. Wethouder Ivens is bestuurlijk opdrachtgever en zal de financiële afspraken inbrengen. Het bestuurlijk team neemt de uiteindelijke beslissing. (bijlage 20150630 en 20150701)
De belangrijkste afspraak wordt gelijk op de startvergadering vastgelegd. “Gemeente en corporaties passen voor 1 januari 2016 de erfpacht relatie aan. Uitgangspunt is marktconforme erfpacht bij niet-DAEB bezit en lagere erfpacht bij sociale huurwoningen”. Ter compensatie zullen de sociale grondprijzen dalen van nu ruim € 20.000 naar bijvoorbeeld € 10.000. (bijlage 20150630).
Erfpacht bij particulieren
Erfpacht voor particulieren wordt in dezelfde periode ook aangepast. De gemeente wil een einde maken aan de plotselinge stijging van de woonlasten bij canonherziening, de onvoorspelbaarheid van de canon aanpakken en wil de ingewikkelde procedures vereenvoudigen. Daartoe publiceren in juni 2015, in opdracht van de gemeente, de vastgoed professoren Berkhout, Brounen en Eichholtz het rapport “Schoon Schip”. Hierna start de gemeente een proces om dit rapport te vertalen naar een nieuw grondprijsbeleid voor de bestaande voortdurende erfpacht en voor overstap naar een nieuwe variant genaamd eeuwigdurende erfpacht. De doelgroep voor dit nieuwe beleid wordt later beperkt tot woningen in particulier bezit.
Januari 2017 wordt een online tool gelanceerd waarin erfpachter hun grondwaarde kunnen opzoeken.
Samenwerkingsafspraken: Marktconforme erfpacht
Dit wordt bevestigd in de Memo Marktconforme Erfpacht en Sociale Grondprijzen van augustus, waarin de gemeente stelt: “Uitgangspunt bij nieuwe afspraken zou zijn dat we de grondrelatie bij marktwoningen baseren op de residuele waarde… We vragen de marktconforme erfpacht bij huurliberalisatie en bij de verkoop van sociale huurwoningen.” (bijlage 20150811)
De residuele grondwaarde is een door de gemeente gebruikte waarderingsmethode die de grondwaarde berekend als het verschil tussen de marktwaarde van een woning en de bouwkosten van de opstal. Deze methode werd geadviseerd door een eerder dat jaar ingestelde commissie van professoren Berkhout, Brounen en Eichholtz voor het bepalen van (eeuwigdurende) erfpacht bij woningen.
De aanvankelijke aanname in dit memo Marktconforme Erfpacht is dat een zakelijke grondprijs voor een verkochte woning € 20.000 is en voor een geliberaliseerde huurwoning € 10.000. De gemeente en de woningcorporaties schatten bij overleg over deze memo in dat “We hoeven niet heel bang te zijn voor Europa, het staatssteun risico wordt door partijen klein geacht.” (bijlage 20150811)
Toch wordt er in de vergadering erna al gesproken van een afslag op de marktwaarde. “Reactie G&O: Klopt dat, conform de lijn van verzakelijken, voor marktwoningen een hogere prijs in rekening wordt gebracht. Maar in het voorstel wordt niet uitgegaan van de gehele residuele prijs, er zit een ‘afslag’ in” (bijlage 20150826)
Grondprijzen van uitponden door woningcorporaties zijn lager dan de grondprijzen voor particulieren
De gemeente presenteert in de werkgroep Marktconforme Erfpacht van 17 maart 2016 haar grondprijzen. Zij heeft een marktanalyse gedaan op basis van gegevens van Funda en het Kadaster per peildatum 31 december 2015. Er is een indeling gemaakt in 22 gebieden met een prijs per m2 gbo. Voor de overzichtelijkheid zijn de gegevens geaggregeerd in drie marktgebieden. De grondprijs voor een gemiddelde woning van 70m2 is in het Centrum, Oud-West/De Baarsjes en Zuid € 39.000 per woning, in Oost en Westerpark € 25.000 en in de rest van de stad € 9.000. De gemeente hanteert een korting van 20% op deze marktprijzen.
Deze bedragen zullen woningcorporaties moeten betalen bij het uitponden van sociale huurwoningen. De erfpachtrechten worden dan omgezet van de Algemene Bepalingen 1998 voor woningcorporaties naar de Algemene Bepalingen 2000 voor marktpartijen. In de AB 2000 is bepaald dat de afkoopsom voor 50 jaar erfpacht gelijk is aan de grondprijs.
De directeuren van de de woningcorporaties in de werkgroep geven direct aan deze marktconforme grondprijzen te hoog te vinden. Dit ondanks de korting van 20% en ondanks de gelijktijdige grondprijsverlaging van sociale huurwoningen naar € 4.700. De gemeente stelt voor om deze grondprijzen in jaarlijks te verhogen met de CPI consumentenprijsindex. Daar is wel draagvlak voor.
De gemeente bespreekt vijf verschillende varianten met AFWC. De meest voor de hand liggende variant is gebruik te maken van de grondwaarde berekening van de Grondwaardecommissie van juni dat jaar.
“Optie 1. 22 verschillende bedragen voor de 22 gebieden (ongeacht woninggrootte)
Voordelen:
- Makkelijk uitvoerbaar, niet foutgevoelig
- Minder grofmazig dan de huidige werkwijze
Nadelen:
- Houdt geen rekening met woninggrootte (niet marktconform)
…
Optie 5 De WOZ-waarde, vermenigvuldigd met de buurtstraatquote
Voordelen:
- Benadert goed de werkelijke grondwaarde; houdt rekening met woninggrootte en met locatie
- Geen foutgevoelige m2 enz. nodig voor de berekening (dus makkelijk uitvoerbaar)
Nadelen:
- We hebben op dit moment nog geen ervaring met werken met de buurtstraatquote
- In wijken met veel corporatiebezit is er wellicht (nog) geen buurtstraatquote
- De WOZ-waarde is gebaseerd op de oude staat van de woning, terwijl mogelijk een waardevermeerderende renovatie (voorafgaand aan de verkoop) heeft plaatsgevonden
- Totaal kaseffect (gemeente en corporaties) vooraf lastig te ramen” (bijlage 20151217)
Opvallende overweging is hierbij de laatste bullet. “Het totale kaseffect voor de corporaties is vooraf lastig te ramen.” Het is een belangrijk argument, de woningcorporaties willen weten aan welke verplichtingen zij toe zijn. Dat argument wordt niet gebruikt voor het grondprijsbeleid voor burgers. Die moeten maar zien hoe zij de kasstroom financieren. De andere nadelen snijden geen hout. Ervaring met de buurtstraatquote wordt opgedaan bij normale woningen. En WOZ waarden kunnen op basis van de transactieprijs perfect achteraf worden vastgesteld.
Optie 1 en 3 blijven bestaan in verschillende overleggen tot eind januari aan toe.
“OPTIE 3 – De WOZ-waarde, vermenigvuldigd met één van de 4 grondquotes (gebied 1, gebied 2, gebied 3 MGW, gebied 3 EGW)
Voordelen:
- Benadert redelijk de werkelijke grondwaarde (WOZ houdt rekening met woninggrootte en locatie)
- Geen foutgevoelige m2’s enz. nodig voor de berekening (dus makkelijk uitvoerbaar)
- Bij VES (red: Vernieuwing Erfpacht Stelsel) wordt ook gerekend met WOZ-waarde. Kan handig zijn dat dit op elkaar aansluit. Overstap naar op termijn buurtstraatquote (waar VES mee gaat werken) is wsl eenvoudig.
Nadelen:
- Vier grondquotes zijn nog wel redelijk grofmazig” (bijlage 20160121)
Waarom niet wordt gekozen van een combinatie van 22 gebieden (optie 1) en optie 3 is een raadsel. Dit zou dan geen enkel nadeel meer hebben.
Na onderhandelen in maart 2016 weet Ymere samen met de andere corporaties nog een korting te bedingen van 49% op de grondprijs. De gemeente gaat hiermee op 20 april 2016 akkoord. Ook
Huurliberalisatie niet marktconform
“Hierbij wordt verondersteld dat (gelet op de nieuwe regelgeving) de gemeente en de corporatie samen een lumpsum afspraak maken over het gehele project (dus de corporatie blijft voor de gemeente de contractspartij), waarna de corporatie de niet-DAEB-onderdelen overdraagt aan een private ontwikkelaar (tegen marktwaarde, die hoger kan zijn dan de door de corporatie betaalde ACE-lumpsum).” (bijlage 20150820)
“Afdracht bij huurliberalisatie
Gemeente heft jaarlijks een aanvullende afdracht (“aanvullende canon”) over de verhuringen van DAEB woningen boven de sociale huurgrens. Niet DAEB huurwoningen worden of (bloksgewijs) afgestoten, of in een eigen BV gezet. Daarover wordt dan wél, net als bij uitponden, een afkoopsom gerekend. Deze optie heeft de voorkeur boven andere varianten, waarbij middensegment huurwoningen een volledig marktconforme afkoopsom zouden moeten betalen. De canon wordt berekend als een (nader te bepalen) percentage over het verschil tussen de huuropbrengst en de huurgrens.” (bijlage 20151217)
“De werkgroep Marktconforme Erfpacht heeft op 17 december 2015 o.a. de afdracht bij huurliberalisatie besproken.
Voor beide partijen gaat de voorkeur voor afdracht bij huurliberalisatie uit naar de variant:
De gemeente heft jaarlijks een aanvullende afdracht (“aanvullende canon”) over de verhuringen boven de sociale huurgrens.
Deze canon wordt:
- Niet vastgelegd in het erfpachtcontract
- Wel vastgelegd in het Uitvoeringsbesluit 2016 (UB2016)
- Gebaseerd op het huurverschil (per woning) tussen de werkelijk geïnde huur (dus niet de maximaal mogelijke huur) en de huurgrens
- Geïnd o.b.v. een jaarlijkse opgave van de corporaties
Deze optie heeft de voorkeur boven andere varianten voor afdracht bij huurliberalisatie. In die varianten zou gelden, dat voor iedere huurliberalisatie:
- Een erfpachtrechtelijke afsplitsing en bestemmingswijziging plaatsvindt (incl. notariële akte)
- Huurliberalisatie meteen per hele bouwblok moet worden doorgevoerd (incl. betaling marktconforme afkoopsom in één keer)
- een volledig marktconforme afkoopsom moet worden betaald (ongeacht of de woning tegen middenhuur of tophuur wordt verhuurd)” (bijlage 20151217)
De werkgroep marktconformiteit kiest in januari definitief voor deze optie. Het is makkelijker, maar niet marktconform. Eerst ging de gemeente nog uit van een percentage van 30% van de jaarhuur, daarna van 20%.
“Grote verschil zat bij de een aanzienlijke verhoging van de extra canon liberalisaties. De corporaties/federatie stelt voor om dit effect te verzachten. De gemeente heeft daartegen geen principiële bezwaren” en verlaagt het percentage naar 20% in het bestuurlijk overleg van 18 april 2016.
Dit houdt in dat er een 80% overwinst wordt gerealiseerd op een sociale grondprijs.
“Voor geliberaliseerde woningen wordt jaarlijks door de gemeente een aanvullende afdracht (“aanvullende canon”) van € x % van het extra huurbedrag, als het gaat om verhuringen boven de sociale huurgrens, bij de corporaties in rekening gebracht….
Voordelen zijn verder dat er vooralsnog geen wijziging van het erfpachtcontract hoeft plaats te vinden en het systeem (mede hierdoor) redelijk makkelijk uitvoerbaar is. Nadeel van deze systematiek is dat er geen directe relatie is tussen erfpachtafdracht, marktwaarde en de hieraan gerelateerde grondwaarde. In die zin is het niet marktconform.” (bijlage 20160121)
“ten behoeve van de eenvoud is er uitgegaan van meergezinswoningen (geen onderscheid in egw/mgw) en is complexgewijze verkoop geen aparte categorie.” (huurlib bijlage 20160121)
“Wat de hoogte is van de benodigde financiële compensatie voor de gezamenlijke corporaties in de periode 2016-2019, is afhankelijk van de uiteindelijke erfpachtbedragen die worden uitonderhandeld. Het Rekenmodel geeft hier nu geen uitsluitsel over.”
(huurlib bijlage 20160121)
“De AFWC mist, bij de opmerking op pag. 2 van het verslag van 13 augustus, de portee
van deze opmerking, nl: “omdat verkoop van een sociale woning een DAEB-activiteit is,
is het niet logisch hiervoor een marktconforme erfpacht te rekenen”. G&O: prima om dit
toe te voegen, mits dan ook wordt opgenomen dat de gemeente het niet eens is met
deze conclusie” (bijlage 20150914)
Gespreid betalen afkoopsom
Daar waar burgers geen aanspraak kunnen maken op gespreide betaling van de afkoopsom, toont de gemeente naar de commerciële BVs van woningcorporaties meer flexibiliteit.
“Voordelen:
- Geen administratieve lasten door splitsing in sociale en markthuur (aktekosten, splitsen, enz.)
- Geen kasbeslag corporatie (hogere afkoopsom voorafgaand aan marktverhuring), maar een jaarlijkse afdracht per sociale huurgrens verhuurde woning” (bijlage 20150811)
Uitmelken
(20150826)
Memo marktwaardering: 2 miljard afwaardering bij € 10.000 hogere grondprijs
“In de nieuwe Woningwet, artikel 35 lid 2, is opgenomen dat toegelaten instellingen in het kader van de jaarrekening het vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan marktwaarde in verhuurde staat. Hiermee is de mogelijkheid die bestond op basis van BW2 en de Richtlijnen voor de jaarrekening, om het vastgoed ook op historische kosten of bedrijfswaarde te waarderen, beëindigd.” (bijlage 20160122)
“De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt en opgeteld om tot een waarde in het doorexploiteerscenario te komen. Het uitpondscenario gaat ervan uit dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In plaats van een hogere huurkasstroom wordt hier een verkoopkasstroom opgenomen. Na de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden contant gemaakt en opgeteld bij de contant gemaakte huur- en verkoopkasstromen.
Nadat de waarden op basis van beide scenario’s zijn bepaald, leidt de hoogste waarde van de twee scenario’s uiteindelijk tot de marktwaarde van het bezit.
NB.
De scenario’s hebben niks te maken met het daadwerkelijke beleid van de corporaties, ze zijn puur en alleen onderdeel van de berekening waarin de marktwaarde tot stand komt. Een corporatie kan beslissen geen enkele woning te verkopen, maar in zijn waardering toch uit moeten gaan van een uitpondscenario voor zijn volledige portefeuille, omdat dit scenario hoger uitvalt.
Relatie met afdracht bij verkoop
De afdracht (€ 9.276) die corporaties in Amsterdam betalen bij verkoop van hun bezit is ook onderdeel van de berekening van de marktwaarde.
De marktwaardeberekening gaat uit van de aanname dat het vastgoed in verhuurde staat wordt afgezet aan de meest gerede partij (marktpartij, zijnde niet-TI).
Voordat vastgoed in Amsterdam afgestoten kan worden dienen er met een aantal dingen rekening gehouden te worden. Een van die dingen is de verkoopafdracht, maar indien van toepassing bijvoorbeeld ook de CHET. Het verhogen van de verkoopafdracht leidt tot een verdere afwaardering van het bezit in verband met de aanname dat voor het gehele complex/portefeuille de bestemmingswijzigingsafdracht afgerekend dient te worden.
Complexmatige verkoop aan derden is onder de corporatie voorwaarden namelijk niet mogelijk.
Het afwaarderen van het bezit heeft als gevolg dat de financiële ratio’s (Loan-to-Value & Solvabiliteit) van corporaties zullen verslechteren en hiermee ook de investeringscapaciteit van corporaties zal afnemen. De mate van afwaarderen is sterk afhankelijk van de in de toekomst te betalen verkoopafdracht. Dit effect moet niet worden onderschat. Een verhoging van de verkoopafdracht met € 10.000 zorgt direct voor een afwaardering van € 10.000 op de marktwaarde. Vertaald naar de volledige Amsterdamse portefeuille (uitgaande van 200.000 woningen) hebben we het dan over een afwaardering van € 2 miljard.” (bijlage 20160122)
Ymere en Stadgenoot schrijven hierover in hun jaarverslagen 2018:
“Voor de waardering van het bezit is niet alleen de eigen status als woningcorporatie en relevante erfpachtvoorwaarden van de corporatie (als fictieve “verkopende partij” volgens de definitie van marktwaarde) van belang, maar ook de status en de relevante erfpachtvoorwaarden van de potentiële kopers van belang. Potentiële kopers kunnen uiteraard andere woningcorporaties zijn maar ook marktpartijen zoals onder andere (institutionele) beleggers en buitenlandse investeerders. Deze laatste partijen kunnen het bezit niet onder de erfpachtvoorwaarden van woningcorporaties exploiteren. In de waardering van het bezit waarop erfpacht van toepassing is, is rekening gehouden met voorwaarden die voor potentiële kopers relevant zijn.”
“Voor een gedegen bedrijfsvoering en het aanleveren van verplichte sectorinformatie moeten corporaties minimaal 5 jaar vooruit kunnen plannen. De Samenwerkingsafspraken lopen tot 1 januari 2020. Ten einde de planningshorizon voor corporaties mogelijk te maken, komen partijen overeen dat wanneer niet voor 1 januari 2020 nieuwe prestatieafspraken zijn overeengekomen de corporaties de mogelijkheid houden woningen te verkopen als geldend onder de Samenwerkingsafspraken. In het Convenant Verkoop 2011 t/m 2020 was 2025 afgesproken, dit wordt nu verlengd tot uiterlijk 2030 …” (Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2015 t/m 2020)
Woondeal Ollongren en verduurzaming onder druk
De metropool Amsterdam heeft met minister een woondeal gesloten om 100.000 extra woningen te bouwen voor 2025. Circa de helft hiervan zal door woningcorporaties worden gerealiseerd, waarvan 5.000 per jaar in de regio Amsterdam. Daarnaast is er een verduurzamingsagenda voor de woningcorporaties.
De extra opgave op het gebied van nieuwbouw en verduurzaming is financieel moeilijker haalbaar als de Loan-To-Value indicator voor financiële gezondheid van woningcorporaties verder onder druk komt te staan. Ook de cash flows uit verkoop van woningen zullen afnemen als de erfpachtgrondwaarde wordt verhoogd.
Hier is weer een parallel met de particuliere erfpachter. Ook die moet kosten maken om te verduurzamen en van het gas los te komen. De particulier kan of de afkoop erfpacht betalen of verduurzaming. Beiden tegelijkertijd zal moeilijk zijn. Daarbij wordt de particuliere erfpachter ook nog eens dubbel belast voor verduurzaming. Zonnepanelen leiden direct tot een hogere WOZ waarde, en daarmee tot een hogere erfpacht.
Samenvatting
- Burgers betalen hogere erfpachtgrondwaarde dan bedrijven;
- Burgers krijgen minder korting (geen 49%, doch slechts 35%);
- Burgers mogen niet gespreid betalen;
- Burgers hebben geen recht op een voorspelbare canon ontwikkeling;
- Burgers krijgen geen indexatie van de grondprijs met inflatie;
- Burgers krijgen een complex systeem door plicht aanvragen bestemmingswijziging, ketenbeding etc. Burgers zijn geen professionele pachters, anders dan woco’s;
- Burgers moeten extra aktekosten maken.
Bronnen
Zie ook wob.amsterdam.nl19981218_GEMEENTE_Algemene-bepalingen-woningcorporaties.pdf
20140404_CONIJNTEULINGS_Naar-ontvlechting-en-verzakelijking.pdf
20150625_GEMEENTE_PvA-uitwerking-financiele-afspraken-met-corporaties.pdf
20150630_GEMEENTE_PvA-uitwerking-samenwerkingsafspraken.pdf
20150811_GEMEENTE_Marktconforme-erfpacht-en-sociale-grondprijzen.pdf
20150820-GEMEENTE_Voorstel-vereenvoudiging-ACE.pdf
20150826_GEMEENTE_Verslag-werkgroep-financien.pdf
20151209_GEMEENTE_Grondprijzen-3-gebieden.pdf
20160122_GEMEENTE_Marktwaardering-marktconforme-erfpacht-en-sociale-grondprijzen.pdf
20160225_GEMEENTE_Voorstel-vereenvoudiging-ACE.pdf
20160317_GEMEENTE_Verslag-werkgroep-financien.pdf
20160329_AFWC_Voorstel-marktconforme-erfpacht.pdf
20160420_GEMEENTE_Marktconforme-erfpacht-en-sociale-grondprijzen.pdf
20160422_AFWC_Verslag-werkgroep-financien.pdf
20160501_GEMEENTE_Uitwerking-samenwerkingsafspraken.pdf
20160512_GEMEENTE_Stukken-bestuurlijk-overleg.pdf
20160622_GEMEENTE_Raadsvoordracht-samenwerkingsafspraken.pdf
20171219_GEMEENTE_Overgang-van-erfpachtrechten-van-corporatie-naar-niet-daeb-entiteit.pdf
20191203_GEMEENTE_Beantwoording-schriftelijke-vragen-boomsma-naoum-nehme-samenwerkingsafspraken-tussen-woningcorporaties.pdf